Ваш дом : Как изменится рынок недвижимости после 1 июля и что принесет ужесточение закона для застройщиков обычным покупателям

Руководитель юридического департамента «Бон Тон» Дмитрий Логинов

Как изменится рынок недвижимости после 1 июля и что принесет ужесточение закона для застройщиков обычным покупателям? Это было одной из тем выставки «Недвижимость от лидеров – 2019», которая прошла в Гостином Дворе. В открытой студии Радио «Комсомольская правда» руководитель юридического департамента «Бон Тон» Дмитрий Логинов в диалоге с Марией Бачениной рассказал, что такое эскроу-счета и как изменится процесс приобретения квартир в этом году.

Д. Логинов:

– Ну, смотрите, здесь, конечно, надо сначала понять вообще в принципе, как развивается реформа долевого строительства, что она из себя представляет и какие там временные сроки были установлены для перехода на новую схему. Один из самых распространенных мифов, которые есть вокруг эскроу-счетов, это когда эскроу-счета противопоставляют договорам участия в долевом строительстве. То есть говорят: вот будут отменять договора участия в долевом строительстве, будут счета эскроу. Это в корне неправильный подход. Потому что эскроу-счета – это способ оплаты денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Если на сегодняшний момент как бы по старой схеме, как ее принято называть, застройщик привлекает денежные средства напрямую у дольщика и расходует их по своему усмотрению на осуществление строительства, естественно, то при эскроу-счете денежные средства будут поступать на специальный банковский счет в уполномоченном банке и будут блокироваться на данном счете до окончания строительства. Соответственно, как только дом вводится в эксплуатацию и застройщик регистрирует право собственности на первую квартиру, то он может разблокировать денежные средства с эскроу-счета и забрать их себе. Если по каким-то причинам денежные средства не поступают, то, соответственно, дольщик имеет право на расторжение договора и на возврат денежных средств, заблокированных на эскроу-счете. То есть это такой механизм защиты инвестиций дольщиков.

Вообще первоначально предполагалось, что реформа будет трехэтапная, трехступенчатая. Первый этап предполагал подготовку нормативно-правовой базы, которая должна была закончиться у нас с 1 июля 2018 года. Затем период переходный – с 1 июля 2018 по 1 июля 2019-го, когда застройщики сами самостоятельно, добровольно могли переходить на эскроу-счета, а могли оставаться на старой схеме финансирования, по своему усмотрению. И с 1 июля 2019 года для всех новых проектов предполагалось использование счетов эскроу в обязательном порядке. Особенность системы всей вот этой была такова, что застройщики первоначально как-то не очень положительно восприняли новый механизм, новую схему. И в добровольном порядке практически никто из них не перешел на эскроу-счета, то есть почти все застройщики остались на старой схеме приобретения.

Правительство для того, чтобы попытаться как-то максимально форсировать данную реформу, разработало новый законопроект, который у нас был принят в самом конце 2018 года, который определил, что независимо от того, когда был заключен первый договор участия в долевом строительстве, любой проект недвижимости должен переходить на схему с оплатой эскроу-счетами с 1 июля 2019 года.

М. Баченина:

– Подождите, извините, я вклиниваюсь. Мне пока все очень понятно. Но вот вы сказали: любой строитель, любой застройщик.

Д. Логинов:

– За исключением тех, для которых будут предусмотрены критерии. Правительство предусмотрело, что для некоторых категорий застройщиков сохранят возможность строить по старой схеме, но для этого они должны соответствовать критериям. Критерии пока их, ну, скажем так, они пока… их пока не существует. Они пока существуют в виде проекта постановления правительства, который размещен на сайте оценки регулирующего воздействия. Но пока официально этот документ еще не принят. Данные критерии нам говорят о том, что те застройщики, которые будут… построили свой дом, те объекты недвижимости, те дома, которые построены на 30 %, сохранят старую схему.

М. Баченина:

– До 1 июля?

Д. Логинов:

– До 1 июля, конечно, да. Сохранят с 1 июля старую схему приобретения, то есть прямого приобретения денежных средств у дольщиков. Те, кто будут, соответственно, меньше этих критериев, они должны будут привлекать денежные средства по эскроу-счетам. Там также есть еще два понижающих коэффициента – для стратегических застройщиков, они смогут продолжить работу при 6-процентной готовности. И для проектов, реализующихкомплексное освоение территорий и договора развития застроенных территорий, они смогут продолжить при 15 % строительной готовности.

М. Баченина:

– Сразу несколько вопросов возникло. Я покупатель. И как мне определить, я обыватель, точнее, как мне определить – 30 тут процентов, 15 или 45?

Д. Логинов:

– А вам это и не обязательно определять. То есть, когда вы будете… для того, чтобы застройщик смог сохранить возможность реализации квартиры по старой схеме, он должен будет обратиться в уполномоченный орган субъекта Федерации, который должен ему… с декларацией о степени своей строительной готовности. И данный орган должен выдать соответствующее заключение, соответствующее разрешение для работы по старой схеме. Если застройщик такого документа не получит, то с 1 июля все только через эскроу.

М. Баченина:

– На эскроу-счета идет. Хорошо, а как выгоднее? Вот смотрите, вот вы мне сейчас рассказываете, я думаю: так, так, так, бежать сейчас вот здесь на ярмарке покупать квартиру, заключать выгодную сделку, здесь, благо возможности есть, найду кого-нибудь, либо подождать? Смотрите, что выгоднее потребителю, нам, покупателям – на эскроу-счетах или же вот долевое строительство. Реалии сегодняшнего дня? Именно сегодняшнего.

Д. Логинов:

– Вот вы сейчас тоже противопоставляете эскроу-счета и долевое строительство.

М. Баченина:

– А как мы можем иначе рассуждать, потому что нас это пугает.

Д. Логинов:

– Проще говорить о старой или новой схеме реализации.

М. Баченина:

– Хорошо, как скажете.

Д. Логинов:

– Смотрите, на самом деле есть очень такая простая формула. Ее очень легко запомнить. Эскроу-счета надежней, но дороже, старая схема реализации дешевле, но рискованней. Каждый, конечно, клиент, каждый человек должен, каждый обыватель должен самостоятельно для себя принять решение – работает он по эскроу-счетам… То есть ему что… что для него важнее – надежность либо цена.

– Напомним, с 1 июля этого года все застройщики, привлекающие средства граждан в строительство, будут обязаны работать через механизм эскроу-счетов. То есть средства граждан будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. Застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись на собственные средства застройщика или за счет банковских кредитов. Подробнее о новом механизме рассказал руководитель юридического департамента «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

М. Баченина:

– Что выгоднее – сейчас покупать, до 1 июля, или подождать?

Д. Логинов:

– Ну, смотрите, если говорить непосредственно о финансовой выгоде, то это, скорее, покупать сейчас. Если вы…

М. Баченина:

– А вдруг не достроят?

Д. Логинов:

– Ну, вдруг не достроят, тогда у вас есть шанс пополнить ряды обманутых дольщиков.

М. Баченина:

– То есть с 1 июля тогда.

Д. Логинов:

– Но это маловероятно. На самом деле самое парадоксальное, что даже если вы купите квартиру с 1 июля, это вовсе не исключает того, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков.

М. Баченина:

– Все интересней и интересней становится.

Д. Логинов:

– Одно из самых распространенных заблуждений, что эскроу-счета полностью исключают появление обманутых дольщиков вот при новой схеме реализации. Они значительно уменьшают вероятность появления новых обманутых дольщиков, но они не исключают ее полностью.

М. Баченина:

– Как они будут существовать, эти мошенники, с эскроу-системой?

Д. Логинов:

– Нет, смотрите. Например, давайте вот попробуем смоделировать небольшую ситуацию.

М. Баченина:

– Давайте.

Д. Логинов:

– Она является сейчас одной из главных проблем эскроу-счетов – это защита дольщиков, заключающих договора участия в долевом строительстве с эскроу-счетами при ипотеке. Все вы прекрасно понимаете, что, заключая ипотечный договор, участник долевого строительства осуществляет, берет определенные денежные средства у банка в качестве платы за свою квартиру и начинает осуществлять выплаты по ипотеке.

М. Баченина:

– Да.

Д. Логинов:

– Выплаты по ипотеке состоят из двух частей. Первая часть – это непосредственно погашение тела кредита. Второе – это проценты за пользование данным кредитом. В размере примерно 9–10–11 процентов на сегодняшний момент, в зависимости от того, как, в каком банке и при какой схеме вы берете ипотеку.

М. Баченина:

– Дорогая ипотека, ну ладно.

Д. Логинов:

– Да, ну она в последнее время подросла. Вот, но при этом, заключая договор долевого строительства с эскроу-счетом, вы блокируете на этом самом эскроу-счете только тело кредита.

М. Баченина:

– Да, а проценты, которые... платятся.

Д. Логинов:

– В том случае, если, предположим, через полтора-два года застройщик по какой-либо причине, даже сейчас не будем обсуждать, какая причина, по какой-либо причине не введет дом в эксплуатацию, у вас возникает очень интересная ситуация. Вы можете расторгнуть договор формально, да. И можете забрать денежные средства, которые были у вас заблокированы на счете эскроу. Но банк, который выдал вам ипотечный кредит, сразу прекратит вам ипотеку и заберет всю непогашенную часть тела кредита себе, что тоже вполне…

М. Баченина:

– С эскроу-счета… Ну, то есть мало того, что я останусь без денег…

Д. Логинов:

– Нет, секундочку, секундочку. Всю непогашенную часть тела кредита себе. Вам вернут всю погашенную часть тела кредита. То при сегодняшней схеме реализации никто не гарантирует вам… вообще никто даже не говорит о возврате процентов за пользование кредитом.

М. Баченина:

– Так, то есть получается, вы проверьте, что при системе с эскроу-счетами лучше с ипотекой не связываться?

Д. Логинов:

– Нет, почему? С ипотекой можно связываться. Просто вопрос – расторгать договор или не расторгать договор, это выбор исключительно клиента. И если клиент предпочтет, предположим, при наличии эскроу-счета, не расторгать договор участия в долевом строительстве, то он вместе с застройщиком благополучно уходит в процедуру банкротства. Более того, в законе о банкротстве уже сейчас есть статья, которая называется, я сейчас не рискую за абсолютно точное произношение названия этой статьи, но которая называется примерно следующим образом: особенность применения… особенность правовой защиты прав участников долевого строительства, заключивших договора участия в долевом строительстве, с эскроу-счетами. То есть в законе о банкротстве уже дольщиков с эскроу-счетами ждут, для них уже есть особый порядок правовой защиты.

М. Баченина:

– Давайте ко второму вопросу. Если купил сейчас, а проект не получил проектного финансирования, что делать? Вот появление смешанных проектов – грозит ли это чем-то конечному покупателю?

Д. Логинов:

– Да, но смешанные проекты – это на сегодняшний момент, конечно, основная проблема, которая существует, вот этой новой реформы, вот этого перехода. Потому что при первоначальных параметрах реформы вообще не предполагалось, что будут смешанные проекты. То есть проект строительства должен был быть либо с эскроу-счетами, либо без эскроу-счетов. Новая схема, которая предполагает, что часть застройщиков должны будут перейти на эскроу-счета уже в процессе реализации, создает те самые смешанные проекты, которые частично были реализованы по старой схеме, и застройщик, потеряв возможность прямого привлечения средств дольщиков, вынужден обратиться в банк за кредитом. Кредит он может получить, а может не получить. То есть это здесь вопрос исключительно экономической целесообразности, а банки достаточно консервативные игроки на рынке, и они свои расчеты экономики строительства все-таки достаточно часто делают, исходя из консервативного прогноза реализации. Застройщики больше оптимисты в этом плане, они, как правило, более оптимистично смотрят на реализацию проектов.

М. Баченина:

– В открытой студии Радио «Комсомольская правда» на выставке «Недвижимость от лидеров – 2019» был руководитель юридического департамента «Бон Тон» Дмитрий Логинов.