Что изменится в долевом строительстве после 1 июля 2019 года?

Автор фото: Игорь Бугаев

В Воронежской области более 200 многоквартирных домов сегодня находятся в стадии строительства. Это свыше 2,2 миллиона кв.м жилья! Тысячи семей смогут обрести свой «угол» или улучшить существующие жилищные условия. Но тот, кто уже покупал квартиру, или же те, кто сейчас находится в стадии оформления, знают, насколько это волнительный процесс - хочется быть уверенным в каждом шаге.

.

Тем более что с 1 июля 2019 года нас ждет очередное нововведение: теперь застройщики смогут привлекать средства участников долевого строительства по договорам только с использованием счетов эскроу. Но как будет работать новый механизм? Давайте разбираться вместе со специалистами.

Как работают счета эскроу?

Использование счетов эскроу должно обезопасить воронежцев и те средства, что они будут вкладывать в строительство дома. Деньги не будут поступать на счета строительной компании, а останутся в банке до завершения строительства и до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Шесть домов в Воронеже уже строятся с привлечением проектного финансирования. На новую схему уже в 3-м квартале 2019 года планируется перевести еще 16 многоэтажек.

- Введение счетов эскроу - это гарантия для граждан сохранности их средств в случае банкротства застройщика или банка. Благодаря многоступенчатой системе оценки рисков те проекты, которые не эффективны, те застройщики, которые недобросовестны, в принципе не смогут существовать. В Воронежской области по сравнению с другими регионами хорошо развит строительный рынок. У нас достаточно зрелые застройщики, которые мыслят современными категориями, у которых есть запас стойкости. Они выразили готовность перейти на проектное финансирование. Думаю, что конкуренция на строительном рынке не снизится. Уйдут только те компании, у кого было совсем мало домов, - это скорее исключение, - подчеркнул

.

Прогнозируется, что переход на счета эскроу повлияет на цену квадратных метров: правда, ожидается, что этот процесс будет растянут на два - два с половиной года. Да и подорожание будет не самым большим - около 6%.

- В Воронеже не столь остро стоит проблема с обманутыми дольщиками, но мы готовы работать в новых условиях. Конечно, сейчас, чтобы построить дом, нужно пройти множество проверок документов, стало заметно труднее готовить отчетность, но мы справимся. Думаю, если в этом году и будет подорожание жилья в регионе, то в целом небольшое. Так что воронежцы могут спокойно принимать решение по поводу покупки жилья, например, в наших загородных домах, - отметил

.

Коттеджный поселок «Дон» находится в пригороде Воронежа, в селе Ямное, как раз там один из домов по адресу: улица Велиминова, № 8 - строится по новой схеме.

- Первый же счет эскроу, который мы открывали вместе с нашими дольщикам, показал, что все проходит успешно. Любой документ, прежде чем человек отправляется подписывать его в отделении банка, мы проверяем вместе у нас в офисе. То есть в банк он уже попадает, когда все готово. Ни у одного из наших клиентов не возникало проблем, -рассказывает

.

- Один из наших домов мы строим с использованием счетов эскроу, но без проектного финансирования. Хотя для клиента сегодня нет разницы: покупает ли он квартиру в доме, где мы работаем по счетам эскроу или же без них. Люди знают, что мы надежный застройщик, и доверяют нам. В целом у нашей компании позитивный настрой. Мы уверены, что будем строить за счет собственных средств без использования проектного финансирования. И будем увеличивать темпы строительства.

Безопасность обеспечена?

Без использования счетов эскроу деньги дольщиков могут быть привлечены только для строительства домов, готовых не менее чем на 30%, при этом договоры долевого участия должны быть заключены не менее чем на 10% общей площади. Таких домов сейчас около 80. Кстати, перечень строящихся многоэтажек, соответствующих утвержденным критериям и сохраняющих прежнюю схему финансирования, будет размещен на сайте департамента строительной политики области.

Функции же контроля за теми, кто будет работать уже по новым условиям, во многом возлагаются на банки.

- Мы заранее знали о предстоящей реформе в отрасли и совместно с местными органами власти вели и продолжаем вести работу. Банк еще в начале года был готов к так называемому буму заявок от застройщиков. Прогнозируем, что строительные компании активизируются ближе к 2020 году, - поделилась

.

- Банк традиционно следит за качеством своего кредитного портфеля, потому что мы заинтересованы в том, чтобы бизнес развивался и был финансово устойчивым. Конечно, наши заемщики-застройщики должны соответствовать определенным требованиям. Мы проверяем их финансовое состояние, сроки реализации проектов, целевое использование средств. Столь тщательно мы работаем не только с застройщиками, но и с другими партнерами банка.

Но как процесс проходит с точки зрения клиента?

- В нашем банке, что касается счетов эскроу, еще с прошлого года выстроен процесс работы и с застройщиками и с физическими лицами от и до. Все достаточно просто. Покупатель подписывает с застройщиком договор о долевом участии. Представитель строительной компании направляет этот документ в банк. Уже на следующий день дольщик может прийти в любое отделение банка (даже в другом городе) для того, чтобы открыть счет эскроу. Нужен будет только паспорт. И в течение буквально десяти минут счет будет открыт. К четвертому кварталу 2019 года появится возможность открывать данные счета уже без посещения банка. Все будет происходить в офисе застройщика, если покупатель - наш клиент и у него есть мобильное приложение «Сбербанк Онлайн», - комментирует

.

- Часто возникает вопрос: «Какие операции в принципе можно провести по счетам эскроу?» Прежде всего, это открытие и пополнение счета. Это бесплатные операции. Также возможна уступка права распоряжения по счету. Мы понимаем, что за время строительства ситуация может измениться и вы захотите продать свой объект, - это возможно. Счет переходит от одного дольщика к другому. Снятие же денег со счета, если вам квартира просто разонравилась, не допускается. При расторжении договора все должно быть оформлено документально. Таким образом, в безопасности не только дольщики, но и застройщики. Также в Сбербанке при проведении сделок с эскроу-счетами возможно провести сделку с использованием «Сервиса безопасных расчетов» и «Сервиса электронной регистрации», что позволит не только быстро, за один визит провести сделку в Банке, но и снизить процентную ставку для заемщика, - рассказывает

.

Что в будущем?

С появлением счетов эскроу процесс получения ипотечного кредита никак не поменялся. Деньги сотрудники банка могут перевести как на счет эскроу, так и напрямую застройщику, если используется старая технология.

При этом ограничений по ипотеке не существует. Дольщик может получать займ в любом банке, и это финансовое учреждение перечислит средства на счет эскроу, открытый, в банке, выбранном клиентом.

- В будущем мы рассчитываем на автоматизацию всех процессов. Цель стоит, чтобы и для застройщика, и для дольщика был удобен весь процесс работы со счетами эскроу. К этому мы стремимся и не видим проблем, которые помешали бы реализации данной концепции. Настроены позитивно. Главный этап внедрения уже пройден. Но мы продолжаем совершенствоваться, - уверена

.

- Глобально банк развивается в том направлении, чтобы работа с физлицами была бы точной и поставлена на поток. Все для этого сделано. А работа с каждым застройщиком сегодня индивидуальна и требует особого подхода.

Воронеж один из счастливых городов, где проблема обманутых дольщиков не стоит. Но кому помешают дополнительные гарантии? Риэлторы постоянно ведут разъяснительную работу. Конечно, воронежцы спрашивают: «Что будет с моими деньгами на счетах эскроу?»

- Дольщикам, которые покупают квартиры в новостройках, нужно знать несколько фактов. Во-первых, теперь они имеют полную гарантию, что либо получат квартиру, либо вернут в полном объеме свои средства. Контроль за целевым использованием средств осуществляет банк, как администратор он смотрит за прозрачностью сделки. Кроме того, средства застрахованы на сумму до 10 млн - а в Воронеже 98% квартир во всех новостройках дешевле этой суммы, - отмечает

.

- Во-вторых, при покупке квартиры люди, как и раньше, будут иметь выбор: обратиться напрямую к застройщику или пойти в агентство недвижимости, чтобы получить полную информацию по рынку первичного жилья. Сегодня в нашем регионе сложилась хорошая ситуация, когда практически каждый застройщик занял свою нишу и готов предложить уникальный продукт. Сейчас строительные компании анонсируют новые красивые проекты, которые равноценны столичным жилым комплексам и, безусловно, достойны каждого жителя нашего города.

В ТЕМУ

.

С 1 июля 2019 года на строительном рынке сложится уникальная ситуация. С этого момента девелоперы будут работать сразу по 2 схемам - привычной и новой инвестиционной. По старой системе будет достраиваться около 2/3 существующих объектов, и лишь треть из них - по системе эскроу-счетов. В нашем регионе компания «Инстеп» до конца 2019 г. планирует ввести более 32 тыс. кв. м жилья за счет завершения строительства «Смарт квартала» в Воронеже и «Зеленого квартала» в Новой Усмани. А значит, для покупателей квартир здесь продолжат действовать прежние цены, которые по-прежнему зависят лишь от степени готовности дома.

Проблема обманутых дольщиков будет решена, но за отсутствие рисков придется заплатить. Вводя эскроу-счета, государство переносит проблему обманутых дольщиков в банковский сектор. Теперь именно на финансовые организации возложена ответственность за возможные трудности застройщиков. Банки будут страховать свои риски и закладывать маржу в кредиты, предоставляемые девелоперам для строительства объектов. Соответственно, именно банковская ставка будет диктовать стоимость квартир на рынке. По нашим прогнозам, цена квадратного метра увеличится на 5 - 15%. Переход на систему эскроу-счетов будет проходить постепенно и займет около 2 лет.

Выгодные ипотечные кредиты как результат сотрудничества банков и застройщиков. Рост цен на жилье повлияет на ежемесячный платеж по ипотеке. Неоднозначным выходом из этой ситуации для потребителей может стать увеличение срока кредитования, что повлечет бОльшие переплаты по ипотеке. Выход видится в партнерских проектах банка и застройщика, когда покупателям квартир в конкретном жилом комплексе предлагаются особые условия. «Инстеп» на протяжении многих лет успешно сотрудничает с десятком банков. Так наши клиенты получают реальный выбор выгодных условий кредитования, позволяющих максимально сэкономить на покупке жилья.

Рост цены на недвижимость может быть скомпенсирован снижением банковских ставок и мерами государственной поддержки - субсидированием ипотечных процентов, расширением категорий граждан, получающих материнский капитал и прочее. Центральный Банк РФ уже сделал шаг по гармонизации ситуации, снизив ключевую ставку по ипотеке до 7,50% годовых. Последнее слово остается за государством и его инициативами по поддержке своих граждан.

Только за год работы по новой системе на счетах банков даже при минимальном росте цен недвижимости 5% образуется порядка 3,5 трлн руб. дольщиков. Это простая арифметика: за год в России планируется ввести в эксплуатацию не менее 70 млн кв. м при средней стоимости квадратного метра по стране - 50 тыс. руб.